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La solution : le démembrement de parts sociales de SCI, une optimisation fiscale très intéressante

Le démembrement de propriété est un montage fiscal qui permet de concilier à la fois les avantages d’une SCI à l’IS (c’est-à-dire une faible imposition pendant la durée du financement du bien) et ceux d’une SCI à l’IR au moment de la revente (c’est-à-dire une une plus-value exonérée après une détention de 30 ans).

Le démembrement de propriété des parts sociales d’une SCI présente donc des avantages fiscaux intéressants pour l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location et financés par un emprunt. Cette approche va permettre de bénéficier, pendant la période de démembrement, des avantages de la fiscalité des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). L’imposition est réduite grâce à la déduction des frais d’acquisition et à l’amortissement du bien, ainsi que des taux d’imposition de 15% et 25%, au lieu du taux de l’impôt sur le revenu (IR) majoré des 17,2%.

Au moment de la revente du bien, on bénéficie du régime fiscal des SCI relevant de l’IR, ce qui permet de profiter du régime des plus-values des particuliers : l’abattement pour la durée de détention, sans reprise des amortissements précédemment déduits.

Il est préférable d’opter pour le démembrement de parts sociales de SCI plutôt que le démembrement du bien immobilier, notamment lorsque la cession d’un usufruit temporaire entraîne un surcoût fiscal pour le vendeur. En effet, le vendeur de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier relevant de la fiscalité des particuliers (personne physique ou SCI à l’IR) n’est plus soumis au régime avantageux des plus-values des particuliers, mais doit supporter une imposition coûteuse selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux sur le prix de vente de l’usufruit temporaire.

Principe de fonctionnement du démembrement de parts de SCI

Le démembrement des parts sociales d’une SCI ne concerne pas directement le bien immobilier. Il implique la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété sur les parts de la SCI, qui détient la pleine propriété du bien immobilier et n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le démembrement est fixé pour une période déterminée. Généralement, il s’étend sur une durée de 15 à 30 ans, qui couvre généralement la durée de l’emprunt contracté par la SCI auprès de la banque pour l’acquisition du bien immobilier.

L’usufruitier temporaire est généralement la société d’exploitation, qui agit également en tant que locataire du bien immobilier. Le nu-propriétaire, quant à lui, détient le capital de la société d’exploitation.

Quel impôt pendant la période de démembrement ?

Pendant le démembrement, la situation fiscale est similaire à celle d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Par défaut, les associés sont imposables sur le résultat de leur SCI. En principe, la fraction du résultat correspondant aux parts démembrées revient à l’usufruitier.
Par conséquent, c’est l’usufruitier, qui est la société d’exploitation, qui sera redevable de l’impôt.

De surcroit, le Code des Impôts permet de réduire considérablement cette charge fiscale grâce à une diminution du résultat imposable. En effet, la part des résultats de la SCI qui revient à l’usufruitier, lorsque celui-ci est une entité soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), sera déterminée par les règles de l’IS.

Ainsi, l’amortissement fiscalement déductible du droit temporaire de la société usufruitière sur les parts de la SCI entraîne une réduction du bénéfice taxable de ladite société.
En plus de cette réduction significative du bénéfice, l’usufruitière sera soumise à un taux d’imposition maximal de 25%, ce qui est bien plus avantageux que le taux applicable aux personnes physiques relevant du régime des revenus fonciers.

En cas de vente de la propriété immobilière à la fin du démembrement, la plus-value est imposée au nom des associés selon le régime applicable aux plus-values des particuliers, sans prendre en compte l’amortissement déduit sur la période de démembrement du bien immobilier. Ainsi, l’ancien nu-propriétaire pourra bénéficier de l’abattement pour durée de détention, calculé à partir de la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI, avec un prix de revient correspondant à celui de l’acquisition par la SCI.

Pourquoi choisir ACD Expertise pour m’accompagner dans mon projet ?

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1) La valorisation des droits démembrés.
2) L’encadrement et la conduite du dossier afin qu’il rentre bien dans le cadre légal de l’optimisation fiscale. Ce point étant bien sûr capital afin que l’opération soit acceptée par le fisc.

Il est donc essentiel de s’adresser à un professionnel qui possède une grande connaissance de ce type de montage. Avec ACD Expertise, vous êtes conseillé, épaulé et accompagné tout au long de votre projet dans toutes ses phases.

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